Napisz do nas.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest zawierana po to, aby strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. W praktyce najczęściej poprzedza sprzedaż nieruchomości wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, a sprzedający na przygotowanie dokumentów niezbędnych do aktu notarialnego.

Zdarza się jednak, że po podpisaniu umowy przedwstępnej jedna ze stron chce zrezygnować z transakcji. Przyczyny mogą być różne: odmowa kredytu, zmiana sytuacji rodzinnej, znalezienie innej nieruchomości, problem z dokumentami albo zmiana decyzji jednej ze stron.

Poniżej przedstawiono ogólne zasady dotyczące wycofania się z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Czy z umowy przedwstępnej można się wycofać?

Co do zasady podpisana umowa przedwstępna wiąże strony.

Nie oznacza to jednak, że każda rezygnacja z transakcji zawsze wywołuje takie same skutki.

Znaczenie mają przede wszystkim:

– treść umowy przedwstępnej,

– forma, w jakiej została zawarta umowa,

– przyczyna rezygnacji z transakcji,

– postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki,

– termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

– ewentualne warunki zawarte w umowie.

W praktyce nie da się więc odpowiedzieć na to pytanie wyłącznie na podstawie samego faktu podpisania umowy. Konieczna jest analiza konkretnej treści umowy przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy.

W przypadku sprzedaży mieszkania chodzi najczęściej o zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze własności mieszkania. Własność przechodzi dopiero na podstawie umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Więcej informacji na temat elementów takiej umowy można znaleźć w artykule:

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

Jakie znaczenie ma treść umowy?

Najważniejsze znaczenie ma to, co strony rzeczywiście postanowiły w umowie przedwstępnej.

Umowa może przewidywać na przykład:

– termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

– zadatek albo zaliczkę,

– warunki uzyskania kredytu przez kupującego,

– obowiązek dostarczenia określonych dokumentów przez sprzedającego,

– możliwość odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach,

– konsekwencje niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Dlatego sama nazwa dokumentu nie wystarcza. Istotne są konkretne postanowienia umowy.

Czy odmowa kredytu pozwala wycofać się z umowy?

To zależy od treści umowy.

W praktyce bardzo często kupujący zawiera umowę przedwstępną, a następnie występuje do banku o kredyt hipoteczny.

Jeżeli umowa wyraźnie przewiduje, że brak uzyskania kredytu w określonym terminie pozwala odstąpić od umowy albo powoduje zwrot wpłaconej kwoty, sytuacja kupującego jest inna niż wtedy, gdy umowa nie zawiera żadnego takiego postanowienia.

Brak kredytu sam w sobie nie zawsze oznacza automatyczną możliwość wycofania się z umowy bez konsekwencji.

Właśnie dlatego przy transakcjach finansowanych kredytem hipotecznym bardzo ważne jest staranne uregulowanie tej kwestii już na etapie umowy przedwstępnej.

Co dzieje się z zadatkiem?

Jeżeli przy umowie przedwstępnej został wręczony zadatek, jego skutki mogą być bardzo istotne.

Co do zasady, jeżeli umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która dała zadatek, druga strona może zadatek zatrzymać.

Jeżeli natomiast umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która zadatek otrzymała, druga strona może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W praktyce oznacza to, że zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy.

Nie każda wpłata przy umowie przedwstępnej jest jednak zadatkiem. Jeżeli strony chcą, aby dana kwota miała taki charakter, powinno to wyraźnie wynikać z treści umowy.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule:

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Co dzieje się z zaliczką?

Zaliczka działa inaczej niż zadatek.

Co do zasady zaliczka stanowi część przyszłej ceny sprzedaży i w razie niedojścia transakcji do skutku podlega zwrotowi.

Nie występuje tutaj ustawowy mechanizm zatrzymania zaliczki albo żądania jej zwrotu w podwójnej wysokości.

Nie oznacza to jednak, że strony nigdy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności. Wszystko zależy od treści umowy oraz przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy forma aktu notarialnego ma znaczenie?

Tak.

Forma umowy przedwstępnej ma bardzo duże znaczenie dla skutków prawnych.

Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady może dochodzić odszkodowania.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oznacza to, że sądowe orzeczenie może zastąpić oświadczenie woli strony, która uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży.

Jest to najważniejsza praktyczna różnica pomiędzy zwykłą umową przedwstępną a umową przedwstępną zawartą u notariusza.

Więcej informacji można znaleźć w artykule:

Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła – jaka jest różnica?

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Możliwość odstąpienia od umowy zależy od przepisów prawa oraz postanowień konkretnej umowy.

W praktyce umowa może przewidywać określone sytuacje, w których jedna ze stron ma prawo odstąpić od umowy.

Może to dotyczyć na przykład:

– braku uzyskania kredytu w określonym terminie,

– niedostarczenia dokumentów przez sprzedającego,

– ujawnienia określonych problemów prawnych dotyczących nieruchomości,

– nieusunięcia wpisów lub obciążeń w księdze wieczystej,

– niedotrzymania istotnych terminów.

Jeżeli umowa nie zawiera takich postanowień, ocena możliwości wycofania się z transakcji może być bardziej skomplikowana.

Co, jeżeli druga strona nie chce podpisać aktu sprzedaży?

Jeżeli jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, skutki zależą od formy umowy przedwstępnej.

Przy zwykłej formie pisemnej druga strona może co do zasady dochodzić naprawienia szkody.

Przy formie aktu notarialnego możliwe jest dalej idące roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Dlatego przy transakcjach o dużej wartości forma umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie praktyczne.

Czy można rozwiązać umowę za porozumieniem stron?

Tak.

Strony mogą wspólnie zdecydować, że nie będą zawierać umowy przyrzeczonej.

W takim przypadku mogą zawrzeć porozumienie, w którym określą między innymi sposób rozliczenia wpłaconych kwot, przekazanych dokumentów i rozliczenia ewentualnych kosztów.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest czymś innym niż jednostronne wycofanie się z transakcji.

W praktyce takie porozumienie powinno jasno określać, czy strony mają wobec siebie jeszcze jakiekolwiek roszczenia.

Czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej ma znaczenie?

Tak.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest jednym z podstawowych elementów praktycznych umowy przedwstępnej.

Jeżeli termin ten mija, a strony nie zawierają umowy sprzedaży, powstaje pytanie o przyczyny takiej sytuacji oraz ewentualną odpowiedzialność za niedojście transakcji do skutku.

Znaczenie ma również to, czy strona była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też uchylała się od jej zawarcia.

Podsumowanie

Wycofanie się z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania nie zawsze wywołuje takie same skutki.

Najważniejsze znaczenie mają:

– treść umowy,

– forma umowy,

– przyczyna rezygnacji,

– postanowienia dotyczące zadatku albo zaliczki,

– ewentualne warunki dotyczące kredytu lub dokumentów.

Zwykła umowa przedwstępna i umowa zawarta w formie aktu notarialnego mogą prowadzić do różnych konsekwencji prawnych.

Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie określić nie tylko cenę i termin sprzedaży, ale również sytuacje, w których transakcja może nie dojść do skutku.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można po prostu zrezygnować z umowy przedwstępnej?

Nie zawsze. Zależy to od treści umowy i przyczyny rezygnacji.

Czy brak kredytu zawsze pozwala odzyskać zadatek?

Nie. Zależy to od tego, czy umowa przewiduje odpowiednie postanowienia dotyczące finansowania zakupu.

Czy zaliczka podlega zwrotowi?

Co do zasady tak, ale szczegóły zależą od treści umowy i okoliczności konkretnej sprawy.

Czy zadatek zawsze przepada?

Nie. Skutki zadatku zależą od tego, która strona odpowiada za niewykonanie umowy oraz od treści umowy.

Czy akt notarialny utrudnia wycofanie się z umowy?

Forma aktu notarialnego daje drugiej stronie dalej idącą ochronę, ponieważ może umożliwiać dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Powiązane artykuły

– Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

– Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła – jaka jest różnica?

– Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

– Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Skutki wycofania się z umowy zależą od treści konkretnej umowy, jej formy oraz okoliczności danej sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299