Napisz do nas.

Osoby planujące sprzedaż lub zakup mieszkania często zastanawiają się, czy umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, czy też wystarczająca będzie zwykła forma pisemna.

Oba rozwiązania są dopuszczalne przez przepisy prawa i mogą skutecznie regulować wzajemne zobowiązania stron. Forma zawarcia umowy ma jednak istotne znaczenie dla zakresu ochrony prawnej, jaka przysługuje sprzedającemu i kupującemu.

Poniżej przedstawiono najważniejsze różnice pomiędzy zwykłą umową przedwstępną a umową zawartą w formie aktu notarialnego.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Nie.

Przepisy nie wymagają, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości była sporządzana przez notariusza.

Może ona zostać zawarta:

- w zwykłej formie pisemnej,

- w formie aktu notarialnego.

W obu przypadkach strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Czy zwykła umowa przedwstępna jest ważna?

Tak.

Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej jest ważna i wywołuje skutki prawne.

Może ona określać między innymi:

- cenę sprzedaży,

- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

- wysokość zadatku,

- sposób zapłaty ceny,

- zasady wydania nieruchomości.

W praktyce wiele transakcji poprzedzonych jest właśnie zwykłą umową przedwstępną.

Jakie skutki wywołuje zwykła forma pisemna?

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona co do zasady może dochodzić naprawienia szkody wynikłej z faktu, że liczyła na zawarcie umowy.

W praktyce oznacza to możliwość dochodzenia odszkodowania.

Zakres odpowiedzialności zależy od okoliczności konkretnej sprawy oraz treści zawartej umowy.

Jakie dodatkowe skutki daje akt notarialny?

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oznacza to, że możliwe jest uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli strony, która odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma aktu notarialnego zapewnia więc dalej idącą ochronę niż zwykła forma pisemna.

Różnica ta jest często określana jako różnica pomiędzy tak zwanym słabszym i silniejszym skutkiem umowy przedwstępnej.

Czy akt notarialny zawsze jest konieczny?

Nie.

Wybór formy umowy zależy od indywidualnej sytuacji stron.

W praktyce forma aktu notarialnego jest często wybierana między innymi wtedy, gdy:

- wartość transakcji jest znaczna,

- strony chcą uzyskać możliwie szeroką ochronę,

- strony chcą, aby maksymalnie wiele rzeczy było sprawdzonych już na pierwszym etapie,

- okres pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną będzie dłuższy,

- transakcja jest bardziej skomplikowana.

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej oceny.

Czy akt notarialny pozwala wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Tak.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwe jest ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Wpis taki może zwiększać bezpieczeństwo strony uprawnionej i chronić ją przed niektórymi skutkami późniejszych rozporządzeń nieruchomością.

Zakres ochrony zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Czy forma umowy wpływa na zadatek?

Nie.

Skutki zadatku wynikają przede wszystkim z przepisów prawa oraz treści umowy.

Sam fakt zawarcia umowy w formie aktu notarialnego nie zmienia zasad dotyczących zadatku.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule:

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Podsumowanie

Zarówno zwykła umowa przedwstępna, jak i umowa zawarta w formie aktu notarialnego są ważne i mogą skutecznie zabezpieczać interesy stron.

Istotna różnica polega jednak na zakresie ochrony prawnej.

Forma aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, podczas gdy zwykła forma pisemna co do zasady pozwala jedynie dochodzić naprawienia szkody wynikłej z niezawarcia umowy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy zwykła umowa przedwstępna jest ważna?

Tak. Wywołuje skutki prawne i może stanowić podstawę dochodzenia roszczeń.

Czy akt notarialny daje silniejszą ochronę?

Tak. Pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy akt notarialny jest obowiązkowy?

Nie.

Czy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Tak, jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego.

Powiązane artykuły

- Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

- Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

- Czy można wycofać się z umowy przedwstępnej?

- Jak wygląda sprzedaż mieszkania u notariusza – krok po kroku

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Wybór odpowiedniej formy umowy zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299