Napisz do nas.

Najem mieszkania może zostać uregulowany na kilka sposobów. Najczęściej spotykane są dwie formy: zwykła umowa najmu oraz najem okazjonalny. Obie konstrukcje służą temu samemu celowi, czyli oddaniu lokalu do używania za wynagrodzeniem, jednak różnią się podstawą prawną, zakresem formalności oraz poziomem ochrony właściciela nieruchomości.

Zwykły najem regulowany jest przede wszystkim przez przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Natomiast najem okazjonalny stanowi szczególną odmianę najmu lokalu mieszkalnego, uregulowaną w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny został wprowadzony po to, aby zapewnić właścicielom mieszkań skuteczniejsze narzędzia dochodzenia wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. W zamian ustawodawca nałożył na strony dodatkowe obowiązki formalne.

Poniżej przedstawiono najważniejsze różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu.

W skrócie: najważniejsza różnica

Najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu przede wszystkim tym, że najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy.

W przypadku zwykłej umowy najmu taki dokument nie występuje.

W praktyce oznacza to, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury dochodzenia wydania lokalu, bez konieczności prowadzenia pełnego procesu o eksmisję.

Tabela najważniejszych różnic

Czym jest zwykła umowa najmu?

Zwykła umowa najmu jest podstawową formą oddania lokalu do używania. Jej istotne elementy wynikają z art. 659 Kodeksu cywilnego.

W umowie strony określają przede wszystkim:

- przedmiot najmu,

- wysokość czynszu,

- termin płatności,

- czas trwania umowy,

- wysokość kaucji,

- zasady korzystania z lokalu,

-sposób rozliczania mediów,

- warunki wypowiedzenia.

Umowa może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.

Choć przepisy nie wymagają formy pisemnej dla ważności umowy, sporządzenie dokumentu na piśmie ma istotne znaczenie dowodowe i pozwala ograniczyć ryzyko sporów pomiędzy stronami.

W przypadku problemów z opuszczeniem lokalu przez najemcę właściciel co do zasady musi dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego przeznaczoną dla właścicieli będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Podstawę prawną stanowią art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego:

- musi zostać zawarta na piśmie,

- może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony,

- wymaga sporządzenia określonych załączników,

- wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Najważniejszym elementem jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

Najemca musi również wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić po zakończeniu najmu, a osoba posiadająca tytuł prawny do tego lokalu powinna wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy.

Najem okazjonalny jest więc konstrukcją bardziej rozbudowaną niż zwykła umowa najmu.

Jakie dokumenty są wymagane przy najmie okazjonalnym?

Do umowy najmu okazjonalnego powinny zostać dołączone:

- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,

- wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić po zakończeniu najmu,

- oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących,

Brak któregokolwiek z wymaganych elementów może spowodować, że umowa nie będzie korzystała z przewidzianych przez ustawę skutków właściwych dla najmu okazjonalnego.

Czy najem okazjonalny zawsze jest lepszy?

Nie zawsze.

Najem okazjonalny zapewnia właścicielowi większy poziom bezpieczeństwa, ale jednocześnie wymaga:

- wizyty u notariusza,

- przygotowania dodatkowych dokumentów,

- poniesienia kosztów aktu notarialnego,

- dochowania dodatkowych obowiązków podatkowych.

Zwykła umowa najmu jest prostsza organizacyjnie i może być wystarczająca w sytuacjach, w których strony darzą się zaufaniem lub ryzyko konfliktu jest niewielkie.

Wybór odpowiedniej formy powinien zależeć od konkretnej sytuacji oraz oczekiwanego poziomu zabezpieczenia.

Przykład praktyczny

Właściciel mieszkania w Warszawie zawiera dwuletnią umowę z osobą, której wcześniej nie znał.

Przy zwykłej umowie najmu strony podpisują dokument, ustalają wysokość czynszu i kaucji oraz sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy.

Przy najmie okazjonalnym konieczne jest dodatkowo:

- sporządzenie aktu notarialnego,

- wskazanie lokalu zastępczego,

- uzyskanie zgody właściciela tego lokalu,

- zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego.

W zamian właściciel uzyskuje silniejsze zabezpieczenie na wypadek problemów z wydaniem mieszkania po zakończeniu najmu.

Czy przy zwykłej umowie najmu potrzebny jest notariusz?

Nie.

Przepisy nie wymagają udziału notariusza przy zawieraniu zwykłej umowy najmu.

Strony mogą samodzielnie sporządzić dokument i podpisać go bez udziału osób trzecich.

Notariusz pojawia się przede wszystkim przy najmie okazjonalnym, ponieważ oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego.

Warto podkreślić, że sama umowa najmu okazjonalnego nie musi mieć formy aktu notarialnego.

Co daje oświadczenie najemcy u notariusza?

Oświadczenie sporządzone na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. umożliwia właścicielowi uzyskanie klauzuli wykonalności i wszczęcie postępowania egzekucyjnego po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie.

Nie oznacza to jednak możliwości samodzielnego usunięcia najemcy.

Wynajmujący nadal musi działać zgodnie z obowiązującymi przepisami i przeprowadzić odpowiednią procedurę.

Akt notarialny nie znosi ochrony praw lokatorów, ale znacząco upraszcza dochodzenie wydania lokalu.

Więcej informacji znajduje się w artykule:

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – co oznacza?

Dlaczego przy najmie okazjonalnym wskazuje się inny lokal?

Wskazanie lokalu zastępczego jest jednym z podstawowych elementów konstrukcji najmu okazjonalnego.

Rozwiązanie to ma umożliwić wykonanie obowiązku opróżnienia mieszkania po zakończeniu najmu. Komornik będzie próbował w pierwszej kolejności przenieść najemcę właśnie do wskazanego przez niego lokalu zastępczego.

Najemca powinien wskazać konkretny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać, a osoba posiadająca tytuł prawny do tego lokalu musi wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w wskazanym lokalu, powinien w określonym terminie wskazać inny lokal spełniający wymagania ustawowe.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak.

Zgodnie z ustawą właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Niedopełnienie tego obowiązku może pozbawić wynajmującego możliwości korzystania z uproszczonych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

Niezależnie od tego zarówno zwykły najem, jak i najem okazjonalny wiążą się z obowiązkami podatkowymi dotyczącymi rozliczania przychodów z najmu.

Warto zapamiętać

Najem okazjonalny nie sprowadza się wyłącznie do wizyty u notariusza.

Aby korzystać z ochrony przewidzianej przez ustawę, konieczne jest spełnienie wszystkich wymogów formalnych.

Brak:

- aktu notarialnego,

- wskazania lokalu zastępczego,

- zgody właściciela tego lokalu,

- zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,

może spowodować, że właściciel nie uzyska korzyści charakterystycznych dla najmu okazjonalnego.

Kiedy wystarczy zwykła umowa najmu?

Zwykła umowa najmu może być odpowiednim rozwiązaniem, gdy:

- strony dobrze się znają,

-ryzyko konfliktu jest niewielkie,

- najemca nie jest w stanie wskazać lokalu zastępczego,

- strony chcą ograniczyć formalności i koszty.

Niezależnie od wybranej formy szczególne znaczenie ma prawidłowe przygotowanie umowy oraz protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kiedy warto rozważyć najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególnie często wybierany przez właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem długoterminowy.

Rozwiązanie to warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy:

- najemca jest osobą wcześniej nieznaną właścicielowi,

- lokal ma znaczną wartość,

- właściciel chce ograniczyć ryzyko problemów z odzyskaniem mieszkania,

-  umowa ma obowiązywać przez dłuższy okres.

W praktyce najem okazjonalny jest powszechnie stosowany na rynkach dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk.

Czy najem okazjonalny chroni również najemcę?

Tak.

Najem okazjonalny nie pozbawia najemcy ochrony wynikającej z przepisów prawa.

Najemca nadal posiada prawa wynikające z umowy oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wynajmujący nie może:

- samowolnie wymienić zamków,

- odciąć mediów,

- usunąć rzeczy najemcy,

- wejść do lokalu bez podstawy prawnej.

Prawidłowo sporządzona umowa powinna w sposób przejrzysty określać prawa i obowiązki obu stron.

Najem okazjonalny a kaucja

Kaucja może zostać przewidziana zarówno przy zwykłej umowie najmu, jak i przy najmie okazjonalnym.

Jej funkcją jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego związanych między innymi z:

- zaległym czynszem,

- opłatami eksploatacyjnymi,

- kosztami napraw szkód w lokalu.

Kaucja nie zastępuje aktu notarialnego.

Są to dwa odrębne instrumenty pełniące różne funkcje, które mogą być stosowań równolegle

Najem okazjonalny a wypowiedzenie umowy

Najem okazjonalny nie daje właścicielowi prawa do dowolnego rozwiązania umowy.

Umowa zawierana jest na czas oznaczony, a możliwość wcześniejszego zakończenia stosunku najmu zależy od:

- przepisów prawa,

- postanowień zawartych w umowie.

Dlatego warto szczegółowo określić przesłanki wypowiedzenia oraz procedurę rozliczenia stron po zakończeniu najmu.

Akt notarialny nie zastępuje prawidłowego wypowiedzenia umowy.

Najem okazjonalny w praktyce lokalnej

W Warszawie, w tym na Białołęce i Tarchominie, najem okazjonalny jest często wybierany przez właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem osobom fizycznym.

W praktyce największe znaczenie ma jednak nie sama nazwa umowy, lecz prawidłowe przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów.

Niekompletna dokumentacja może spowodować, że właściciel nie uzyska ochrony, której oczekiwał.

Podsumowanie

Najem okazjonalny i zwykła umowa najmu prowadzą do tego samego celu – umożliwiają korzystanie z lokalu przez najemcę za wynagrodzeniem.

Różnią się jednak zakresem formalności oraz sposobem zabezpieczenia interesów właściciela.

Zwykła umowa najmu jest rozwiązaniem prostszym i mniej sformalizowanym.

Najem okazjonalny wymaga:

• zawarcia umowy na czas oznaczony,

• sporządzenia aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy,

• wskazania lokalu zastępczego,

• uzyskania zgody właściciela tego lokalu,

• zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

W zamian właściciel uzyskuje silniejsze instrumenty prawne służące odzyskaniu mieszkania po zakończeniu najmu.

Najczęściej zadawane pytania

Czy najem okazjonalny jest tym samym co zwykła umowa najmu?

Nie. Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu przewidzianą w ustawie o ochronie praw lokatorów i wymaga spełnienia dodatkowych warunków.

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być aktem notarialnym?

Nie. Akt notarialny obejmuje wyłącznie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Czy zwykła umowa najmu jest nieważna bez notariusza?

Nie. Udział notariusza nie jest wymagany.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak. Jest to jeden z obowiązków wynajmującego wynikających z ustawy.

Czy najem okazjonalny pozwala natychmiast usunąć najemcę?

Nie. Właściciel nadal musi działać zgodnie z procedurą przewidzianą przez przepisy.

Czy najem okazjonalny zawsze jest lepszy?

Nie. Jest bardziej sformalizowany i wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale zapewnia większy poziom zabezpieczenia.

Powiązane artykuły

– Najem okazjonalny u notariusza – na czym polega i jakie dokumenty są potrzebne?

– Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – co oznacza?

– Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

– Akt notarialny z art. 777 k.p.c. – kiedy się go stosuje?

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących różnic pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu. Skutki konkretnej umowy zależą od jej treści, załączników, zgłoszenia do urzędu skarbowego oraz indywidualnych okoliczności sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299