Napisz do nas.

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. W praktyce wybierają go przede wszystkim właściciele mieszkań, którzy chcą wynająć lokal, ale jednocześnie chcą lepiej zabezpieczyć możliwość odzyskania mieszkania po zakończeniu umowy.

Najczęściej z najmem okazjonalnym kojarzy się wizyta u notariusza. Warto jednak od razu wyjaśnić jedną ważną rzecz: notariusz co do zasady nie musi sporządzać samej umowy najmu. Elementem notarialnym jest przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu umowy.

Dobrze przygotowany najem okazjonalny wymaga więc nie tylko podpisania umowy najmu, ale także zgromadzenia odpowiednich załączników i dopilnowania formalności.

Poniżej przedstawiono najważniejsze informacje dotyczące najmu okazjonalnego, aktu notarialnego i dokumentów potrzebnych do tej czynności.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, który może zostać zawarty po spełnieniu warunków przewidzianych w przepisach.

W praktyce najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu przede wszystkim tym, że najemca składa dodatkowe oświadczenie w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu poddaje się egzekucji w zakresie zobowiązania do opróżnienia i wydania lokalu na rzecz wynajmującego.

Dla wynajmującego najem okazjonalny ma znaczenie głównie wtedy, gdy po zakończeniu albo rozwiązaniu umowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że najem okazjonalny działa automatycznie bez żadnych formalności. Aby korzystać z przewidzianych dla niego skutków, trzeba prawidłowo przygotować umowę, załączniki i zgłoszenie do urzędu skarbowego.

W skrócie: co jest najważniejsze?

Najem okazjonalny wymaga pisemnej umowy najmu, aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść oraz oświadczenia osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu.

Dodatkowo wynajmujący powinien pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w ustawowym terminie.

W praktyce brak jednego elementu może spowodować, że umowa nie będzie dawała takich skutków, jakich oczekiwał właściciel mieszkania.

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza?

Nie w całości.

Sama umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na piśmie. Nie musi być aktem notarialnym.

U notariusza sporządzane jest natomiast oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.

To bardzo częste źródło nieporozumień. Klienci mówią czasem, że chcą „umowę najmu okazjonalnego u notariusza”, ale w praktyce najczęściej chodzi o akt notarialny obejmujący oświadczenie najemcy, który jest załącznikiem do umowy najmu.

Co podpisuje najemca u notariusza?

Najemca podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego.

W tym oświadczeniu najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Znaczenie tego oświadczenia ujawnia się przede wszystkim wtedy, gdy umowa najmu wygasła albo została rozwiązana, a najemca mimo to nie opuszcza mieszkania.

W takim przypadku właściciel może korzystać z procedury przewidzianej dla najmu okazjonalnego, o ile wszystkie wymagane warunki zostały spełnione.

Przykład praktyczny

Właściciel mieszkania na Tarchominie zawiera z najemcą umowę najmu okazjonalnego na dwa lata. Umowa jest podpisana na piśmie. Najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się przenieść w razie konieczności opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Osoba mająca tytuł prawny do tego lokalu składa zgodę. Następnie najemca podpisuje u notariusza akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

Jeżeli po zakończeniu umowy najemca nie chce opuścić lokalu, właściciel nie jest w takiej samej sytuacji jak przy zwykłym najmie. Może korzystać z dodatkowych mechanizmów przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

Jeżeli jednak właściciel nie zgłosił umowy do urzędu skarbowego albo nie zadbano o wymagane załączniki, ochrona może okazać się słabsza, niż zakładano.

Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

W praktyce do przygotowania aktu notarialnego potrzebna jest przede wszystkim podpisana umowa najmu okazjonalnego albo jej projekt, dane wynajmującego i najemcy, adres wynajmowanego lokalu oraz informacje o lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść w razie wykonania egzekucji.

Potrzebne są również dokumenty tożsamości osób stawających do aktu.

Jeżeli u notariusza stawia się tylko najemca, najczęściej konieczne jest wcześniejsze przekazanie danych z umowy najmu i danych wynajmującego, aby prawidłowo przygotować treść oświadczenia.

W zależności od konkretnej sprawy potrzebne mogą być także dane osoby, która wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w lokalu zastępczym.

Lokal wskazany przez najemcę

Jednym z elementów najmu okazjonalnego jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Nie chodzi więc tylko o sam akt notarialny.

Najemca powinien wskazać realny adres lokalu, do którego będzie mógł się przenieść.

Dodatkowo potrzebne jest oświadczenie właściciela albo osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu, że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie wykonania egzekucji.

Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Czy wynajmujący musi być u notariusza?

Nie zawsze.

W praktyce bardzo często u notariusza stawia się sam najemca, ponieważ to on składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma żadnej roli.

To wynajmujący powinien zadbać o prawidłową treść umowy, komplet załączników oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Dobrą praktyką jest wcześniejsze przekazanie notariuszowi umowy najmu albo jej projektu, żeby akt notarialny odnosił się do właściwej umowy i właściwego lokalu.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak.

Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie przewidzianym w przepisach.

To bardzo ważny element.

W praktyce zdarza się, że strony przygotowują umowę, najemca podpisuje akt notarialny, ale wynajmujący zapomina o zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Może to mieć wpływ na możliwość korzystania z pełnych skutków najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego nie jest czynnością notarialną, ale jest istotną formalnością po stronie wynajmującego.

Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu

Zwykła umowa najmu i najem okazjonalny mogą dotyczyć tego samego rodzaju lokalu, ale różnią się skutkami i formalnościami.

Przy zwykłej umowie najmu nie ma obowiązkowego aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.

Przy najmie okazjonalnym takie oświadczenie jest jednym z kluczowych elementów.

Najem okazjonalny jest więc bardziej sformalizowany, ale właśnie te formalności mają dawać wynajmującemu silniejsze zabezpieczenie na wypadek problemów z opróżnieniem lokalu.

Czy najem okazjonalny chroni właściciela w każdej sytuacji?

Nie należy traktować najmu okazjonalnego jako rozwiązania wszystkich możliwych problemów z najemcą.

Najem okazjonalny wzmacnia pozycję wynajmującego w określonym zakresie, przede wszystkim w sprawie opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu najmu.

Nie zwalnia jednak z konieczności prawidłowego wypowiedzenia umowy, zachowania terminów, wykazania podstaw zakończenia najmu i dopilnowania formalności.

Jeżeli umowa albo załączniki są przygotowane niestarannie, właściciel może nie uzyskać oczekiwanego poziomu ochrony.

Warto zapamiętać

Najem okazjonalny nie polega tylko na „podpisie u notariusza”.

To cały zestaw czynności i dokumentów.

Najważniejsze są: pisemna umowa najmu, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, wskazanie lokalu do przeprowadzki, zgoda osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Dopiero połączenie tych elementów pozwala mówić o prawidłowo przygotowanym najmie okazjonalnym.

Na jaki czas można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony.

Nie może być zawarta na czas nieoznaczony.

Przepisy przewidują również maksymalny czas trwania takiej umowy.

W praktyce w umowie trzeba więc wskazać konkretny okres najmu, na przykład rok, dwa lata albo inny uzgodniony przez strony okres mieszczący się w granicach przewidzianych przez prawo.

Czy najem okazjonalny dotyczy każdego lokalu?

Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego.

Nie jest to konstrukcja przeznaczona do każdego rodzaju najmu.

W praktyce najczęściej chodzi o mieszkanie wynajmowane osobie fizycznej na cele mieszkaniowe.

Jeżeli lokal ma być wykorzystywany w inny sposób albo wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, konieczne może być rozważenie innych konstrukcji, na przykład najmu instytucjonalnego.

Kiedy najlepiej podpisać akt notarialny?

Najpierw przygotowuje się i podpisuje umowę najmu okazjonalnego, a następnie najemca podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

W praktyce warto jednak skoordynować te czynności.

Jeżeli akt notarialny ma odnosić się do konkretnej umowy najmu, notariusz powinien znać jej treść albo przynajmniej podstawowe dane: strony, adres lokalu, datę umowy i okres najmu.

Dobrze przygotowana kolejność pozwala uniknąć błędów w danych albo niezgodności pomiędzy umową i aktem notarialnym.

Najem okazjonalny w praktyce lokalnej

W Warszawie, w tym na Białołęce i Tarchominie, najem okazjonalny jest często stosowany przy wynajmie mieszkań osobom prywatnym.

Właściciele mieszkań chcą zwykle ograniczyć ryzyko sytuacji, w której po zakończeniu umowy najemca nie opuszcza lokalu.

Z perspektywy praktycznej najważniejsze jest jednak nie tylko samo podpisanie aktu notarialnego, ale wcześniejsze przygotowanie wszystkich danych i załączników.

Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy strony umawiają się na „najem okazjonalny”, ale brakuje wskazania lokalu zastępczego, zgody osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu albo zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Podsumowanie

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego, która wymaga spełnienia dodatkowych formalności.

Najważniejszym elementem notarialnym jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu.

Sama wizyta u notariusza nie wystarczy jednak do prawidłowego przygotowania najmu okazjonalnego.

Znaczenie mają również umowa najmu, wskazanie lokalu, do którego najemca może się przenieść, zgoda osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Dobrze przygotowany najem okazjonalny powinien być spójny od strony dokumentów, terminów i danych stron.

Najczęściej zadawane pytania

Czy cała umowa najmu okazjonalnego musi być u notariusza?

Nie. U notariusza najczęściej sporządza się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu powinna być zawarta na piśmie.

Czy wynajmujący musi iść z najemcą do notariusza?

Nie zawsze. W praktyce często u notariusza stawia się sam najemca, ale notariusz powinien znać dane wynajmującego z umowy najmu.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego jest ważnym obowiązkiem wynajmującego.

Czy potrzebny jest lokal zastępczy?

Tak. Najemca powinien wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.

Czy zgoda właściciela lokalu zastępczego musi być u notariusza?

Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony. Nie jest to jednak bezwzględnie wymagane.

Czy najem okazjonalny daje właścicielowi pełne bezpieczeństwo?

Nie daje pełnej ochrony przed każdym ryzykiem, ale przy prawidłowym przygotowaniu wzmacnia pozycję wynajmującego w zakresie opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

Powiązane artykuły

– Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – co oznacza?

– Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

– Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu – najważniejsze różnice

– Akt notarialny z art. 777 k.p.c. – kiedy się go stosuje?

– Poświadczenie podpisu u notariusza – kiedy jest potrzebne?

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących najmu okazjonalnego i oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego. Zakres dokumentów oraz skutki konkretnej umowy zależą od treści umowy najmu, załączników i indywidualnych okoliczności danej sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299