Napisz do nas.

Sprzedaż mieszkania jest jedną z najczęściej dokonywanych czynności prawnych związanych z nieruchomościami. W polskim systemie prawnym przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, że umowa sprzedaży musi zostać sporządzona przez notariusza.

Dla wielu osób pierwsza wizyta w kancelarii notarialnej w związku ze sprzedażą mieszkania wiąże się z wieloma pytaniami: jakie dokumenty będą potrzebne, jak przebiega podpisanie aktu, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym oraz jakie czynności następują po podpisaniu aktu notarialnego.

Poniżej przedstawiono ogólny przebieg sprzedaży mieszkania u notariusza – od przygotowania dokumentów aż do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Dlaczego sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że sprzedaż mieszkania nie może zostać skutecznie dokonana w zwykłej formie pisemnej.

Forma aktu notarialnego pełni kilka istotnych funkcji.

Po pierwsze zapewnia pewność obrotu nieruchomościami. Notariusz jako osoba zaufania publicznego sporządza dokument, który ma charakter dokumentu urzędowego i stanowi dowód dokonania czynności prawnej.

Po drugie notariusz czuwa nad prawidłowością czynności. Obejmuje to między innymi:

• weryfikację tożsamości stron,

• sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości,

• analizę treści księgi wieczystej,

• prawidłowe sformułowanie postanowień umowy.

Po trzecie akt notarialny jest podstawą do dokonania wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Przygotowanie do sprzedaży mieszkania

Pierwszym etapem sprzedaży mieszkania jest przygotowanie wszystkich niezbędnych informacji i dokumentów.

W praktyce czynność sprzedaży rozpoczyna się najczęściej od kontaktu z kancelarią notarialną w celu ustalenia terminu sporządzenia aktu oraz przekazania podstawowych danych dotyczących nieruchomości i stron transakcji.

Do najważniejszych informacji potrzebnych do przygotowania aktu należą między innymi:

• dane osobowe sprzedającego i kupującego,

• numer księgi wieczystej nieruchomości,

• sposób nabycia mieszkania przez sprzedającego,

• ustalona cena sprzedaży,

• sposób zapłaty ceny.

Na podstawie tych danych notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego.

Istotnym elementem przygotowania do sprzedaży jest także zgromadzenie dokumentów dotyczących nieruchomości. W zależności od rodzaju lokalu oraz sposobu jego nabycia lista dokumentów może się różnić.

Szczegółowe zestawienie dokumentów wymaganych do sprzedaży nieruchomości można znaleźć na stronie dotyczącej sprzedaży nieruchomości – wymagane dokumenty.

Jak wygląda podpisanie aktu notarialnego

Podpisanie aktu notarialnego odbywa się w kancelarii notarialnej w obecności wszystkich stron czynności lub ich pełnomocników.

Przebieg czynności zazwyczaj obejmuje kilka etapów.

Najpierw notariusz dokonuje weryfikacji tożsamości stron na podstawie dokumentów tożsamości. Następnie sprawdzane są podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, w tym aktualna treść księgi wieczystej.

Kolejnym etapem jest odczytanie aktu notarialnego. Notariusz odczytuje cały dokument, wyjaśnia jego treść oraz odpowiada na ewentualne pytania stron.

Po odczytaniu aktu strony składają podpisy pod dokumentem, a notariusz opatruje akt podpisem i pieczęcią.

Od tego momentu umowa sprzedaży wywołuje skutki prawne, a własność nieruchomości przechodzi na kupującego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

W praktyce obrotu nieruchomościami często zdarzają się sytuacje, w których mieszkanie jest obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt hipoteczny.

Obciążenie hipoteczne nie wyklucza sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest jednak odpowiednie ustalenie sposobu rozliczenia kredytu.

Najczęściej bank wydaje zaświadczenie określające:

• aktualną wysokość zadłużenia,

• numer rachunku technicznego przeznaczonego do spłaty kredytu,

• zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia.

Część ceny sprzedaży może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę kredytu. Po jego spłacie bank wydaje dokument stanowiący podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule dotyczącym sprzedaży mieszkania z hipoteką.

Co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz dokonuje szeregu czynności związanych z dalszymi skutkami prawnymi sprzedaży.

Przede wszystkim sporządzany jest wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej. Wniosek ten jest następnie przekazywany do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

W przypadku sprzedaży mieszkania kupujący zobowiązany jest także do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), chyba że sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W praktyce notariusz oblicza wysokość podatku, pobiera go od kupującego i przekazuje do właściwego urzędu skarbowego.

Po podpisaniu aktu następuje również przekazanie wypisów aktu notarialnego stronom czynności.

Najczęstsze sytuacje spotykane przy sprzedaży mieszkań

W praktyce kancelarii notarialnych sprzedaż mieszkań może wiązać się z różnymi sytuacjami szczególnymi.

Do najczęściej spotykanych należą między innymi:

• sprzedaż mieszkania należącego do majątku wspólnego małżonków,

• sprzedaż udziału w nieruchomości,

• sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku,

• sprzedaż mieszkania spółdzielczego.

Każda z tych sytuacji może wymagać przygotowania dodatkowych dokumentów lub spełnienia określonych warunków formalnych.

Sprzedaż mieszkania w praktyce lokalnego rynku nieruchomości

Na rynku nieruchomości w dużych miastach, takich jak Warszawa, znaczną część transakcji stanowią sprzedaże mieszkań znajdujących się w budynkach wielorodzinnych.

Dotyczy to również dzielnic takich jak Białołęka czy Tarchomin, gdzie powstało wiele nowych osiedli mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że w obrocie często pojawiają się lokale nabyte wcześniej od dewelopera, mieszkania obciążone kredytem hipotecznym lub nieruchomości stanowiące współwłasność małżonków.

Z tego względu właściwe przygotowanie dokumentów oraz wcześniejsze ustalenie warunków transakcji ma istotne znaczenie dla sprawnego przeprowadzenia czynności notarialnej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy notariusz sprawdza księgę wieczystą?

Tak. Przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz zapoznaje się z aktualną treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Czy wszystkie strony muszą być obecne przy podpisaniu aktu?

Co do zasady tak, jednak strona czynności może działać przez pełnomocnika, jeżeli udzieli odpowiedniego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.

Czy sprzedaż mieszkania można przeprowadzić w innym mieście niż położenie nieruchomości?

Tak. Akt notarialny może zostać sporządzony przez dowolnego notariusza w Polsce, niezależnie od miejsca położenia nieruchomości.

Ile trwa przygotowanie aktu sprzedaży mieszkania?

Czas przygotowania aktu zależy od kompletności dokumentów oraz stopnia skomplikowania transakcji. W wielu przypadkach możliwe jest sporządzenie aktu w stosunkowo krótkim czasie po dostarczeniu wszystkich wymaganych informacji.

Powiązane artykuły

• Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania u notariusza

• Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką

• Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać

Informacja

Artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących zasad dokonywania czynności notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299