Napisz do nas.

Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu

OD STRONY KUPUJĄCEJ.

WAŻNY DOKUMENT TOŻSAMOŚCI

Przede wszystkim są to dowód osobisty i paszport. Prawo jazdy nie stanowi dokumentu tożsamości.
Numer PESEL strony czynności nie może być zastrzeżony.

UMOWY MAJĄTKOWE MAŁŻEŃSKIE

Jeżeli były zawierane. Ewentualnie orzeczenia sądowe mające wpływ na obowiązujący ustrój majątkowy (np. separacja). Kontaktując się z Kancelarią potwierdź swój stan cywilny, ewentualnie obowiązujący ustrój majątkowy małżeński oraz kraj prawa właściwego dla stosunków majątkowych w Twoim związku małżeńskim (np. gdy małżonek jest cudzoziemcem).

UMOWA KREDYTU

Jeżeli zakup finansowany jest z kredytu.

OŚWIADCZENIE BANKU DO USTANOWIENIA HIPOTEKI

Jeżeli w akcie notarialnym ma zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie udzielanego kredytu. Czasem dokument zwany jest zaświadczeniem o udzieleniu kredytu.

OD STRONY SPRZEDAJĄCEJ.

WAŻNY DOKUMENT TOŻSAMOŚCI

Przede wszystkim są to dowód osobisty i paszport. Prawo jazdy nie stanowi dokumentu tożsamości.

Numer PESEL strony czynności nie może być zastrzeżony.

PODSTAWA NABYCIA

Co do zasady jest to akt notarialny. Jeżeli nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania, konieczne jest okazanie postanowienia spadkowego lub aktu poświadczenia dziedziczenia, a ponadto podstawy nabycia spadkodawcy.

ZAŚWIADCZENIE Z URZĘDU SKARBOWEGO

Powinno ono potwierdzać uregulowanie kwestii podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia przez stronę sprzedającą przedmiotowego prawa do lokalu. Jest ono wymagane, jeżeli nabycie nastąpiło m.in. w drodze darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności (dokonanych od 01 stycznia 2007 roku), albo spadkobrania lub zasiedzenia (bez względu na datę nabycia).

UMOWY MAJĄTKOWE MAŁŻEŃSKIE

Jeżeli były zawierane. Ewentualnie orzeczenia sądowe mające wpływ na obowiązujący ustrój majątkowy (np. separacja). Kontaktując się z Kancelarią potwierdź swój stan cywilny, ewentualnie obowiązujący ustrój majątkowy małżeński oraz kraj prawa właściwego dla stosunków majątkowych w Twoim związku małżeńskim (np. gdy małżonek jest cudzoziemcem).

ZAŚWIADCZENIE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

Potwierdzające przysługujący tytuł prawny do lokalu i brak zaległości w opłatach należnych spółdzielni mieszkaniowej.

ZAŚWIADCZENIE WIERZYCIELA HIPOTECZNEGO

Jeżeli lokal jest obciążony hipoteką i część ceny sprzedaży płatna będzie bezpośrednio na rachunek kredytodawcy, w celu całkowitej spłaty wierzytelności. W takim przypadku należy okazać zaświadczenie, z którego wynikać będą: suma zadłużenia, numer rachunku technicznego do spłaty oraz zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie zadłużenia. Zwróć uwagę, że bank kredytujący stronę kupującą może wymagać dodatkowych postanowień.

ZAŚWIADCZENIE O BRAKU OSÓB ZAMELDOWANYCH

Wedle uznania stron.

ZAŚWIADCZENIE O BRAKU ZALEGŁOŚCI PODATKOWYCH

Wedle uznania stron. Może ono dotyczyć np. podatku od nieruchomości, lub zaległości wobec Urzędu Skarbowego.

ŚWIADECTWO CHARAKTERYSTYKI ENERGETYCZNEJ

Dokument sporządzany jest przez osoby posiadające do tego właściwe uprawnienia.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest szczególnym rodzajem tytułu prawnego do mieszkania. W praktyce oznacza to, że formalnie właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia. Jednak osoba, która je nabyła zyskuje do niej wyłączne prawo do użytkowania i swobodnego rozporządzania. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać lub np. przekazać w formie darowizny. Podlega ono także dziedziczeniu oraz a lokal będący jego przedmiotem może zostać przeznaczony na wynajem. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przybiera formę ograniczonego prawa rzeczowego. Co to oznacza dla kupującego? Warto zapoznać się ze szczegółowymi informacjami, zanim zdecydujesz się na taki właśnie zakup, aby móc w pełni świadomie podjąć decyzję. Ograniczenia pojawiają się w m.in. w momencie chęci dokonania zmian w rozkładzie mieszkania. Zmiana układu pomieszczeń, wyburzenie ściany, czy montaż klimatyzacji wymagają uzyskania zgody spółdzielni. Konieczność taką rodzi również wymiana stolarki okiennej, czy zmiana przeznaczenia lokalu. Oznacza to, że jeśli zechcesz w przyszłości prowadzić działalność gospodarczą w mieszkaniu, niezbędne może być wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia przez spółdzielnię.

Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu

Mieszkając w spółdzielczym własnościowym mieszkaniu jesteś zobowiązany do uiszczania opłat mieszkaniowych – zarówno zależnych, jak i niezależnych od zarządcy, którym w tym przypadku jest spółdzielnia. Do listy opłat zależnych od zarządcy zalicza się fundusz remontowy, utrzymanie budynku, opłaty za dzierżawę budynku, wynagrodzenie zarządcy. W drugiej grupie opłat wymienia się np. centralne ogrzewanie, zużycie wody, zużycie prądu w częściach wspólnych oraz wywóz śmieci. 

Jak wygląda kwestia zapłaty należnego podatku od nieruchomości? Mając na względzie, że użytkownik mieszkania nie jest jego formalnym właścicielem, koszt ten pokrywa spółdzielnia. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku użytkowania wieczystego gruntu. Warto jednak zwrócić uwagę, że spółdzielnia przenosi wymienione koszty na użytkowników lokalu – są one odprowadzane comiesięcznie w ramach czynszu.

Dokumenty sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu – księga wieczysta

Na liście niezbędnych dokumentów wymaganych podczas sprzedaży nieruchomości wymienia się księgę wieczystą. Jak sytuacja wygląda w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu? Czy notariusz poprosi o numer księgi wieczystej? Aby odpowiedzieć na to pytanie, powinniśmy zajrzeć do historii. Większość lokali, o których mowa, wybudowano w latach 70. XX wieku. Wówczas decyzja lokalizacyjna nowobudowanych mieszkań była wydawana bez uwzględnienia własności wyznaczonego gruntu. Kwestia ta została uregulowana dopiero w XXI wieku i to wtedy większość spółdzielni podjęła starania o unormowanie sprawy własności gruntu. Jednak nie w każdej sytuacji okazało się to możliwe lub okazuje się rozwiązaniem nieopłacalnym.

Odpowiadając na pytanie dotyczące księgi wieczystej: jej założenie jest niemożliwe bez własności lub prawa do użytkowania wieczystego gruntu przysługującego spółdzielni. Dla kupujących oznacza to konieczność zakupu wyłącznie za gotówkę. W praktyce nie ma możliwości, aby zakup spółdzielczego prawa do lokalu sfinansować z kredytu hipotecznego. Ze względu na brak księgi wieczystej nie ma możliwości dokonania wpisu hipoteki zabezpieczającej bank w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z postanowień umowy kredytu.

Sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu u notariusza

Od czego zatem należy zacząć przygotowania do sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu, jeśli nie możemy podać numeru księgi wieczystej? Niezbędne okazuje się stosowne zaświadczenie ze spółdzielni oraz udowodnienie posiadania przez stronę sprzedającą wyłącznego prawa do lokalu. Dokumentem potwierdzającym może być akt notarialny lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Jeżeli dla lokalu nie założono księgi wieczystej, obowiązkiem spółdzielni jest udzielenie informacji, czy istnieją przeszkody do jej założenia.

Jak wspomnieliśmy, dla niektórych lokali udało się unormować sytuację prawną i założyć księgę wieczystą. Wówczas proces sprzedaży wygląda podobnie, jak w przypadku większości nieruchomości. Zasadnicza różnica polega na tym, że przedmiotem umowy staje się nie prawo własności lokalu, ale prawa do wyłącznego jego użytkowania.

Sprzedaż prawa do lokalu u notariusza

Niektóre dokumenty, choć nie są niezbędne w kancelarii notarialnej, mogą przesądzać o możliwości sfinalizowania transakcji w ustalonym terminie i na określonych warunkach. Dlatego warto z wyprzedzeniem ustalić ze stroną kupującą, jakie są jej wymagania wobec dokumentów. Strona kupująca może żądać przedstawienia okazania zaświadczenia ze spółdzielni, będącego potwierdzeniem, że dotychczasowy uprawniony nie ma żadnych zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych. Taka informacja jest istotna dla kupujących, ponieważ uzyskują oni jasną informację o kondycji finansowej drugiej strony transakcji oraz ewentualnie związanym z tym ryzykiem. Do listy dokumentów nieobowiązkowych, choć zazwyczaj wymaganych zalicza się oświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub tymczasowy.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte np. w drodze dziedziczenia, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności, niezbędne okazuje się uzyskanie i dostarczenie zaświadczenia o uregulowaniu podatku od spadków lub darowizn. Jeśli nastąpiło zwolnienie z zapłaty podatku lub przedawnienie, również należy dostarczyć dokument potwierdzający ten fakt.

Dokumenty notarialne niezbędne przy sprzedaży prawa do lokalu

W niektórych przypadkach możliwe jest przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w formę własności. Podstawowym warunkiem jest jednak uregulowanie prawne gruntów – jeżeli jest on spełniony, należy złożyć do spółdzielni wniosek o wykup prawa do lokalu. Musisz jednak przygotować się na konieczność poniesienia kosztów. Do największych zalicza się koszty wybudowania nieruchomości, jakie należy zwrócić spółdzielni (w tym koszty kredytowe przypadające na lokal wraz z odsetkami). Konieczne może stać się uregulowanie zadłużenia wobec spółdzielni oraz spłata ewentualnych zadłużeń w części przypadającej na dany lokal. W niektórych sytuacjach konieczne może okazać się dokonanie zwrotu części umorzonego przez państwo kredytu na budowę nieruchomości. Do niezbędnych opłat należy doliczyć koszty założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu własności.

Sprzedaż lokalu obciążonego hipoteką

Pragniemy nadmienić, że istnieje możliwość sprzedaży mieszkania, którego zakup był finansowany z kredytu. Jak wówczas wyglądają formalności? Dodatkową kwestią wymagającą załatwienia, jest konieczność dostarczenia do kancelarii notarialnej promesy (zaświadczenia) z banku, stanowiącej potwierdzenie, że instytucja ta wyraża zgodę na wcześniejszą spłatę zadłużenia. W dokumencie musi znaleźć się także informacja będąca zapewnieniem, że po otrzymaniu wpłaty od kupującego nastąpi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Notarialna sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu

Warto wziąć pod uwagę, że przygotowując się do sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu konieczne jest zgromadzenie dokumentów, bez których podpisanie aktu notarialnego byłoby niemożliwe. Część dokumentów i zaświadczeń jest obowiązkowa, a niektóre są potrzebne dopiero w momencie, gdy ich przedstawienia zażąda druga strona. Pragniemy jednak podkreślić, że choć lista niezbędnych dokumentów zazwyczaj jest niezmienna, to każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy i interpretacji. Dlatego warto rozpocząć przygotowania od podjęcia kontaktu z rzetelną, zaufaną kancelarią notarialną. Notariusz zapozna się ze stanem faktycznym i na podstawie uzyskanych informacji określi dokładnie, jakich formalności należy dopełnić przystępując do sprzedaży. Przygotowaną listę dokumentów należy traktować orientacyjnie.

Dokumenty u notariusza sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu

Niezależnie od tego, czy decydujesz się na sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu z założoną księgą wieczystą, czy bez niej, chcąc z powodzeniem sfinalizować transakcję, musisz udać się do kancelarii notarialnej. Wyłącznie sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu u notariusza niesie za sobą skutki prawne. W innym przypadku umowa będzie nieważna. Jednocześnie należy pamiętać, że choć sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu bez księgi wieczystej jest możliwa, to jeżeli nie jest możliwe jej założenie, na zakup lokalu mogą zdecydować się wyłącznie te osoby, które nie będą przystępować do kredytu hipotecznego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jednocześnie należy mieć świadomość, że spółdzielnia jest:

• właścicielem lokalu,
• współwłaścicielem części wspólnych budynku,
• współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się pod budynkiem.

Należy pamiętać, że po sfinalizowaniu transakcji warto dostarczyć do spółdzielni wypis aktu notarialnego.

Planujesz sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu? Zachęcamy, zarówno stronę sprzedającą, jak i kupującą, do szczegółowego zapoznania się z listą wymaganych dokumentów. Choć wiele z nich można uzyskać w krótkim czasie, to uzyskanie niektórych zaświadczeń wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania. Dlatego warto przystąpić do gromadzenia niezbędnej dokumentacji z odpowiednim wyprzedzeniem. Odpowiedzialne podejście do tematu pozwoli uniknąć zbędnego stresu związanego z niedotrzymywaniem terminów. Jeżeli zamierzasz sprzedać spółdzielcze prawo do lokalu, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Po zapoznaniu się ze sprawą szczegółowo określimy, jakie dokumenty będą potrzebne, aby móc przeprowadzić cały proces zgodnie z prawem i z gwarancją bezpieczeństwa dla obu stron transakcji.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299