Napisz do nas.

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po zmarłym wymaga przygotowania nie tylko dokumentów dotyczących samej nieruchomości, ale również dokumentów spadkowych. Notariusz musi bowiem ustalić, kto jest właścicielem mieszkania i kto może wystąpić jako sprzedający.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, konieczne jest również ustalenie, czy wszyscy będą sprzedawać nieruchomość wspólnie, czy wcześniej został przeprowadzony dział spadku.

Poniżej przedstawiono najważniejsze dokumenty i kwestie praktyczne związane ze sprzedażą mieszkania ze spadku.

W skrócie – co jest potrzebne do sprzedaży mieszkania ze spadku?

Najczęściej potrzebne są:

- akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

- numer księgi wieczystej mieszkania,

- dokument, na podstawie którego zmarły nabył nieruchomość,

- zaświadczenia ze spółdzielni (jeżeli sprzedane ma być spółdzielcze prawo do lokalu),

- zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn,

- dokumenty bankowe, jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, co do zasady wszyscy powinni uczestniczyć w sprzedaży albo działać przez pełnomocników.

Czy można sprzedać mieszkanie odziedziczone w spadku?

Tak.

Sama śmierć właściciela nie powoduje jednak, że spadkobiercy mogą od razu podpisać umowę sprzedaży.

Najpierw trzeba formalnie potwierdzić prawa do spadku. Służy do tego:

- akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza,

- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

- europejskie poświadczenie spadkowe – w sprawach międzynarodowych.

Dopiero na podstawie tych dokumentów można wykazać, kto jest właścicielem mieszkania.

Czy przed sprzedażą trzeba przeprowadzić dział spadku?

Nie zawsze.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy chcą wspólnie sprzedać mieszkanie osobie trzeciej, wcześniejszy dział spadku zwykle nie jest konieczny.

Dział spadku jest natomiast potrzebny wtedy, gdy mieszkanie ma przypaść jednej osobie, która następnie będzie nim samodzielnie rozporządzać.

Przykład:

Troje dzieci odziedziczyło mieszkanie po matce.

Jeżeli wszyscy chcą je sprzedać, mogą wspólnie wystąpić jako sprzedający.

Jeżeli jedno z nich chce przejąć mieszkanie i spłacić rodzeństwo, najpierw można przeprowadzić dział spadku.

Jakie dokumenty spadkowe są potrzebne?

Podstawowym dokumentem jest:

- akt poświadczenia dziedziczenia albo

- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli został przeprowadzony dział spadku, potrzebny będzie również dokument potwierdzający jego dokonanie.

Czy potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego?

Zazwyczaj tak.

Przy sprzedaży mieszkania odziedziczonego w spadku często wymagane jest zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że:

- podatek od spadków i darowizn został zapłacony,

- zobowiązanie podatkowe wygasło,

- nabycie korzystało ze zwolnienia,

- obowiązek podatkowy nie wystąpił.

Brak tego dokumentu może uniemożliwić podpisanie aktu sprzedaży.

Czy trzeba wcześniej wpisać spadkobierców do księgi wieczystej?

Nie zawsze.

W wielu przypadkach sprzedaż może zostać przeprowadzona na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia sądu, nawet jeżeli w księdze wieczystej nadal widnieje zmarły właściciel.

Przed przygotowaniem aktu notarialnego konieczna jest jednak analiza stanu księgi wieczystej i dokumentów spadkowych.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą uczestniczyć w sprzedaży?

Tak, jeżeli są współwłaścicielami mieszkania.

W praktyce możliwe są dwa rozwiązania:

- wszyscy spadkobiercy stawiają się u notariusza,

- część z nich działa przez pełnomocników.

Jeden spadkobierca nie może samodzielnie sprzedać całego mieszkania, jeżeli pozostali również mają udziały w nieruchomości.

Co zrobić, gdy jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż?

Brak zgody jednego współwłaściciela uniemożliwia sprzedaż całego mieszkania.

W takiej sytuacji można rozważyć:

- dział spadku,

- postępowanie sądowe.

Notariusz nie może zastąpić zgody osoby, która nie chce sprzedać nieruchomości.

Czy można sprzedać sam udział w mieszkaniu?

Tak.

Każdy współwłaściciel może co do zasady sprzedać swój udział.

Kupujący nabywa jednak udział we współwłasności, a nie całe mieszkanie.

Z tego powodu sprzedaż udziałów jest zwykle trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości przez wszystkich spadkobierców. Ponadto brak zgody pozostałych spadkobierców może okazać się bezskuteczny wobec nich, w przypadku zgłoszenia przez nich roszczenia o dokonanie działu spadku.

Sprzedaż mieszkania po rodzicach

Jest to jedna z najczęstszych sytuacji.

Przed sprzedażą trzeba ustalić:

- czy przeprowadzono sprawę spadkową po obojgu rodzicach,

- kto jest spadkobiercą,

- jakie są udziały poszczególnych osób,

- czy wszyscy zgadzają się na sprzedaż i jej warunki.

Następnie można rozpocząć kompletowanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży

Sprzedaż mieszkania ze spadku obciążonego hipoteką

Hipoteka nie wyklucza sprzedaży nieruchomości.

Najczęściej potrzebne są wtedy dokumenty z banku, w szczególności:

- informacja o wysokości zadłużenia,

- numer rachunku do spłaty kredytu,

- dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki po spłacie.

Takie sprawy wymagają jednoczesnego uporządkowania kwestii spadkowych i kredytowych.

Czy przy sprzedaży mieszkania ze spadku trzeba zapłacić PIT?

To zależy od konkretnej sytuacji.

Przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku znaczenie ma pięcioletni termin podatkowy, który w wielu przypadkach liczony jest od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od dnia jego śmierci.

Ocena skutków podatkowych wymaga każdorazowo analizy dat i sposobu nabycia nieruchomości.

Podsumowanie

Przy sprzedaży mieszkania ze spadku najważniejsze jest przygotowanie dokumentów potwierdzających prawa spadkobierców.

Najczęściej potrzebne są:

- akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

- dokumenty dotyczące nieruchomości,

-zaświadczenie z urzędu skarbowego,

-dokumenty bankowe, jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, co do zasady wszyscy powinni uczestniczyć w sprzedaży albo działać przez pełnomocników.

Dobre przygotowanie dokumentów pozwala uniknąć opóźnień i sprawnie przeprowadzić transakcję.

Najczęściej zadawane pytania

Czy można sprzedać mieszkanie prawie od razu po poświadczeniu dziedziczenia?

Tak, jeżeli dokumenty są kompletne i nie ma innych przeszkód prawnych. Należy pamiętać o konieczności uregulowania kwestii podatkowych z tytułu dziedziczenia.

Czy dział spadku jest konieczny?

Nie. Jeżeli wszyscy spadkobiercy sprzedają mieszkanie wspólnie, dział spadku zwykle nie jest dokonywany.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą być obecni u notariusza?

Tak, chyba że część z nich działa przez pełnomocników.

Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli w księdze wieczystej nadal wpisany jest zmarły właściciel?

W wielu przypadkach tak, ale wymaga to wcześniejszej analizy dokumentów spadkowych i stanu księgi wieczystej.

Czy potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego?

Co do zasady jest ono wymagane i warto zadbać o jego uzyskanie odpowiednio wcześniej.

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny. Zakres dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania ze spadku zależy od konkretnego stanu prawnego nieruchomości oraz indywidualnych okoliczności danej sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299