Napisz do nas.

Darowizna mieszkania bardzo często dokonywana jest w rodzinie. Rodzice przekazują lokal dziecku, dziadkowie wnukowi, a właściciel chce uporządkować sprawy majątkowe jeszcze za życia. W takich sytuacjach często pojawia się bardzo praktyczne pytanie: czy można przekazać mieszkanie, ale nadal w nim mieszkać?

Jednym z rozwiązań stosowanych w takich przypadkach jest ustanowienie służebności osobistej mieszkania.

Służebność osobista mieszkania pozwala zabezpieczyć prawo określonej osoby do korzystania z lokalu, mimo że właścicielem nieruchomości staje się ktoś inny. W praktyce najczęściej ustanawia się ją na rzecz darczyńcy, czyli osoby, która przekazuje mieszkanie w drodze darowizny.

Poniżej przedstawiono najważniejsze informacje dotyczące służebności osobistej mieszkania przy darowiźnie.

Czym jest służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz konkretnej osoby fizycznej.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości zgadza się, aby oznaczona osoba mogła korzystać z mieszkania w określonym zakresie.

Przy darowiźnie mieszkania wygląda to najczęściej tak, że właściciel przekazuje lokal obdarowanemu, ale jednocześnie zastrzega dla siebie prawo dalszego zamieszkiwania w tym lokalu.

Przykład:

Rodzice darują mieszkanie synowi, ale w akcie notarialnym ustanawiana jest na ich rzecz dożywotnia służebność osobista mieszkania. Syn staje się właścicielem lokalu, ale rodzice zachowują prawo do korzystania z mieszkania w zakresie określonym w akcie.

Dlaczego służebność mieszkania jest często ustanawiana przy darowiźnie?

Darowizna mieszkania przenosi własność nieruchomości na obdarowanego.

Dla darczyńcy może to oznaczać istotną zmianę sytuacji prawnej, ponieważ po podpisaniu aktu nie jest już właścicielem lokalu.

Służebność osobista mieszkania pozwala zabezpieczyć jego interesy, jeżeli mimo przekazania własności chce nadal mieszkać w lokalu.

W praktyce służebność jest szczególnie ważna wtedy, gdy:

– darczyńca przekazuje jedyne mieszkanie,

– darczyńca chce pozostać w lokalu do końca życia,

– strony chcą jasno ustalić zasady korzystania z mieszkania,

– rodzina chce uniknąć późniejszych nieporozumień,

– darczyńca chce mieć prawo ujawnione w księdze wieczystej.

Takie rozwiązanie często pozwala połączyć przekazanie majątku z zabezpieczeniem codziennych potrzeb życiowych darczyńcy.

Czy służebność osobista mieszkania wymaga aktu notarialnego?

Przy darowiźnie mieszkania służebność osobista mieszkania jest najczęściej ustanawiana w tym samym akcie notarialnym, w którym zawierana jest umowa darowizny.

Jest to praktyczne rozwiązanie, ponieważ w jednym dokumencie można uregulować zarówno przeniesienie własności mieszkania, jak i prawo darczyńcy do dalszego korzystania z lokalu.

W akcie notarialnym określa się między innymi:

– kto jest uprawniony z tytułu służebności,

– jakiego mieszkania dotyczy służebność,

– jaki jest zakres korzystania z mieszkania,

– czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna,

– czy ma charakter dożywotni.

Jaki zakres może mieć służebność mieszkania?

Zakres służebności powinien być opisany możliwie jasno.

Może ona obejmować na przykład prawo do korzystania z całego mieszkania albo tylko z określonych pomieszczeń.

Im dokładniej opisany jest zakres służebności, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów pomiędzy właścicielem a osobą uprawnioną.

Czy służebność może być dożywotnia?

Tak.

W praktyce służebność osobista mieszkania bardzo często ustanawia się jako prawo dożywotnie.

Oznacza to, że uprawniony może korzystać z mieszkania przez całe życie, w zakresie określonym w akcie notarialnym.

Taka służebność jest związana z konkretną osobą i co do zasady nie przechodzi swobodnie na inne osoby.

To istotna różnica w porównaniu z prawem własności.

Czy służebność można sprzedać albo przenieść na inną osobę?

Nie.

Służebność osobista jest prawem ściśle związanym z osobą uprawnioną.

Nie można jej sprzedać, darować ani przenieść na inną osobę.

Nie można również przenieść samego uprawnienia do wykonywania służebności.

W praktyce oznacza to, że osoba uprawniona może sama korzystać z mieszkania, ale nie może potraktować służebności jak prawa majątkowego, które można zbyć innej osobie.

Czy osoba ze służebnością może przyjąć kogoś do mieszkania?

Tak, ale nie bez ograniczeń.

Osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie.

Inne osoby mogą zostać przyjęte tylko wtedy, gdy są przez uprawnionego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu również po uzyskaniu pełnoletności.

W praktyce te zasady mają znaczenie na przykład wtedy, gdy osoba uprawniona wymaga stałej pomocy, opieki albo prowadzenia gospodarstwa domowego.

Czy służebność mieszkania można wpisać do księgi wieczystej?

Tak.

Służebność osobista mieszkania może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Wpis w księdze wieczystej zwiększa przejrzystość stanu prawnego nieruchomości.

Dla osoby uprawnionej ma to istotne znaczenie, ponieważ jej prawo staje się widoczne dla osób trzecich zainteresowanych stanem prawnym lokalu.

W praktyce przy darowiźnie mieszkania bardzo często w akcie notarialnym składa się również wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej.

Czy właściciel może sprzedać mieszkanie obciążone służebnością?

Co do zasady właściciel może rozporządzać nieruchomością, nawet jeżeli jest ona obciążona służebnością osobistą mieszkania.

Oznacza to, że mieszkanie może zostać sprzedane, darowane albo odziedziczone.

Nabywca musi jednak liczyć się z istniejącym prawem osoby uprawnionej do korzystania z mieszkania.

Właśnie dlatego ujawnienie służebności w księdze wieczystej ma duże znaczenie praktyczne.

Czy służebność obniża wartość mieszkania?

W praktyce służebność osobista mieszkania może wpływać na ekonomiczną wartość nieruchomości.

Mieszkanie obciążone prawem dożywotniego korzystania przez inną osobę jest mniej swobodne w używaniu i rozporządzaniu niż lokal wolny od takich obciążeń.

Znaczenie może mieć między innymi:

– zakres służebności,

– wiek osoby uprawnionej,

– stan zdrowia osoby uprawnionej,

– to, czy służebność obejmuje całe mieszkanie czy tylko część lokalu,

– możliwość faktycznego korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Ten aspekt bywa istotny zarówno przy darowiźnie, jak i przy ewentualnych późniejszych rozliczeniach rodzinnych lub spadkowych.

Służebność mieszkania a darowizna mieszkania dla dziecka

Najczęstszy przykład praktyczny to darowizna mieszkania przez rodzica na rzecz dziecka z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej mieszkania dla rodzica.

Takie rozwiązanie pozwala dziecku stać się właścicielem lokalu, a rodzicowi zachować prawo do zamieszkiwania.

W praktyce jest to często wybierane wtedy, gdy rodzic chce uporządkować sprawy majątkowe, ale nie chce tracić faktycznego bezpieczeństwa mieszkaniowego.

Warto jednak pamiętać, że od momentu darowizny właścicielem nieruchomości jest obdarowany.

Służebność daje prawo korzystania z mieszkania, ale nie jest tym samym co własność.

Służebność mieszkania a zachowek

Służebność osobista mieszkania może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach rodzinnych, w tym przy ocenie wartości darowizny.

Jeżeli mieszkanie zostało przekazane z jednoczesnym ustanowieniem służebności na rzecz darczyńcy, obdarowany otrzymuje nieruchomość obciążoną prawem innej osoby.

Może to mieć znaczenie przy ocenie ekonomicznej wartości przysporzenia.

Nie oznacza to jednak, że sama służebność automatycznie wyłącza ewentualne roszczenia o zachowek.

Więcej informacji można znaleźć w artykule:

Darowizna mieszkania a zachowek – co warto wiedzieć?

Służebność osobista mieszkania a dożywocie

Służebność osobista mieszkania bywa mylona z umową dożywocia.

To nie są te same instytucje.

Przy służebności osobistej mieszkania uprawniony otrzymuje prawo korzystania z mieszkania w określonym zakresie.

Umowa dożywocia jest szerszą umową, w której nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony uregulują to inaczej.

W praktyce wybór pomiędzy darowizną ze służebnością a umową dożywocia zależy od celu stron i konkretnej sytuacji rodzinnej.

Czy służebność można zmienić albo zrzec się jej?

W określonych sytuacjach możliwa jest zmiana treści służebności albo jej wykreślenie.

Jeżeli osoba uprawniona nie chce już korzystać z przysługującego jej prawa, może zrzec się służebności.

Przy nieruchomościach wymaga to odpowiednich czynności oraz ujawnienia zmiany w księdze wieczystej, jeżeli służebność była wpisana.

W praktyce takie sytuacje zdarzają się na przykład wtedy, gdy osoba uprawniona przeprowadza się na stałe do innego miejsca albo strony chcą uporządkować stan prawny nieruchomości.

Służebność mieszkania w praktyce lokalnego rynku nieruchomości

W Warszawie, w tym na Białołęce i Tarchominie, służebność osobista mieszkania często pojawia się przy darowiznach rodzinnych.

Dotyczy to zwłaszcza mieszkań przekazywanych dzieciom przez rodziców, którzy nadal chcą mieszkać w lokalu.

W praktyce szczególnie ważne jest wtedy właściwe opisanie zakresu służebności i ustalenie, czy ma ona obejmować całe mieszkanie, czy tylko jego część.

Jasne postanowienia aktu notarialnego zmniejszają ryzyko nieporozumień między właścicielem a osobą uprawnioną.

Podsumowanie

Służebność osobista mieszkania jest jednym z najczęściej stosowanych sposobów zabezpieczenia darczyńcy przy darowiźnie mieszkania.

Pozwala przekazać własność nieruchomości innej osobie, a jednocześnie zachować prawo do korzystania z lokalu.

Nie jest jednak tym samym co własność i nie daje pełnej swobody rozporządzania nieruchomością.

Przy jej ustanowieniu bardzo ważne jest jasne określenie zakresu prawa, osób uprawnionych oraz zasad korzystania z mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Czy służebność mieszkania oznacza, że nadal jestem właścicielem?

Nie. Właścicielem mieszkania jest osoba obdarowana. Służebność daje prawo korzystania z mieszkania w określonym zakresie.

Czy służebność mieszkania może być dożywotnia?

Tak. W praktyce bardzo często ustanawia się ją na czas życia osoby uprawnionej.

Czy służebność można wpisać do księgi wieczystej?

Tak. Służebność osobista mieszkania może zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Czy osoba ze służebnością może przyjąć do mieszkania rodzinę?

W określonych przypadkach tak. Przepisy przewidują możliwość przyjęcia małżonka, dzieci małoletnich oraz innych osób, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

Czy mieszkanie ze służebnością można sprzedać?

Co do zasady tak, ale nabywca musi liczyć się z istniejącym prawem osoby uprawnionej. Znacznie ogranicza to krąg osób zainteresowanych zakupem.

Czy służebność mieszkania jest dziedziczna?

Co do zasady służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnioną i wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Powiązane artykuły

– Darowizna mieszkania u notariusza – jak wygląda i jakie dokumenty są potrzebne?

– Darowizna mieszkania a zachowek – co warto wiedzieć?

– Darowizna czy testament – czym się różnią?

– Umowa dożywocia a darowizna – najważniejsze różnice

– Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania?

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących służebności osobistej mieszkania ustanawianej przy darowiźnie nieruchomości. Zakres służebności oraz skutki jej ustanowienia zależą od treści aktu notarialnego i indywidualnych okoliczności danej sprawy.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299