Napisz do nas.

Sprzedaż mieszkania wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jednym z najważniejszych etapów poprzedzających podpisanie umowy jest przygotowanie odpowiednich dokumentów. Ich zakres zależy przede wszystkim od rodzaju prawa do lokalu, sposobu jego nabycia oraz indywidualnej sytuacji sprzedającego

W praktyce wiele pytań dotyczy właśnie dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania. Czy zawsze wymagane jest zaświadczenie ze spółdzielni? Jakie dokumenty należy przygotować przy mieszkaniu obciążonym kredytem hipotecznym? Czy potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Poniżej przedstawiono najczęściej wymagane dokumenty oraz wyjaśniono, dlaczego są one potrzebne przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Dlaczego przygotowanie dokumentów jest tak ważne

Dokumenty pozwalają na prawidłowe przygotowanie aktu notarialnego oraz zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości.

Ich analiza umożliwia między innymi:

- ustalenie, kto jest właścicielem nieruchomości,

- określenie podstawy nabycia mieszkania,

- sprawdzenie, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,

- ustalenie, czy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych zaświadczeń,

- przygotowanie projektu aktu notarialnego.

Im wcześniej dokumenty zostaną zgromadzone, tym łatwiej zaplanować termin podpisania umowy sprzedaży.

Więcej informacji na temat całej procedury można znaleźć w artykule:

Jak wygląda sprzedaż mieszkania u notariusza – krok po kroku.

Podstawowe dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania

W większości przypadków konieczne będzie przygotowanie:

- dokumentów tożsamości stron,

- numeru księgi wieczystej, jeżeli dla lokalu jest prowadzona księga wieczysta,

- dokumentu stanowiącego podstawę nabycia mieszkania,

- danych dotyczących ceny sprzedaży oraz sposobu zapłaty.

Podstawą nabycia nieruchomości może być między innymi:

- wcześniejsza umowa sprzedaży,

- umowa darowizny,

- akt poświadczenia dziedziczenia,

- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

- umowa o dział spadku,

- umowa o podział majątku wspólnego,

- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Dokumenty te pozwalają ustalić, w jaki sposób obecny właściciel nabył nieruchomość.

Dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty

W przypadku wielu mieszkań konieczne może być uzyskanie dodatkowych dokumentów ze spółdzielni mieszkaniowej lub od zarządcy nieruchomości.

Najczęściej są to:

- zaświadczenie potwierdzające przysługujące prawo do lokalu,

- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,

Zakres wymaganych dokumentów może się różnić w zależności od rodzaju prawa do lokalu oraz praktyki konkretnej spółdzielni.

Dokumenty dotyczące lokali stanowiących odrębną własność

W przypadku lokali stanowiących odrębną własność, dla których prowadzona jest księga wieczysta, część informacji wynika bezpośrednio z jej treści.

W praktyce często uzyskuje się również:

- zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej,

- informację o osobach zameldowanych lub o braku osób zameldowanych.

Warto pamiętać, że zaświadczenie o braku zaległości nie jest dokumentem wymaganym przez przepisy, jednak często jest oczekiwane przez kupującego lub bank finansujący zakup.

Zakres dokumentów zależy od konkretnej sytuacji prawnej nieruchomości.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Przy sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma również świadectwo charakterystyki energetycznej.

Co do zasady właściciel powinien przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczące sprzedawanego lokalu, a fakt jego przekazania jest odnotowywany w akcie notarialnym.

Dokument ten zawiera informacje dotyczące zapotrzebowania budynku lub lokalu na energię.

Brak świadectwa nie powoduje nieważności sprzedaży, jednak obowiązek jego przekazania wynika z obowiązujących przepisów.

Dokumenty przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest możliwa, jednak wymaga przygotowania dodatkowych dokumentów.

Najczęściej bank wydaje zaświadczenie zawierające:

- wysokość aktualnego zadłużenia,

- numer rachunku przeznaczonego do spłaty kredytu,

- promesę lub informację dotyczącą wydania zgody na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zobowiązania.

W praktyce część ceny sprzedaży może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę kredytu.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule:

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w wyniku dziedziczenia, konieczne może być przedstawienie:

- aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza albo

- prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku

- podstawy nabycia spadkodawcy (umowa zakupu lub darowizny), na podstawie której spadkodawca nabył tą konkretną nieruchomość.

Konieczne będzie  również przedstawienie dokumentu potwierdzającego uregulowanie obowiązków wobec urzędu skarbowego, jeżeli jest on wymagany w danej sprawie.

Więcej informacji dotyczących spraw spadkowych można znaleźć w artykule:

Poświadczenie dziedziczenia u notariusza – kiedy jest możliwe?

Sprzedaż mieszkania należącego do małżonków

Jeżeli mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, co do zasady w czynności uczestniczą oboje małżonkowie.

W przypadku rozdzielności majątkowej lub wcześniejszego podziału majątku wspólnego konieczne może być przedstawienie odpowiednich dokumentów potwierdzających aktualny ustrój majątkowy.

Zagadnienia te zostały szerzej omówione w artykule:

Czy przy sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda współmałżonka?

Czy wszystkie dokumenty muszą być dostarczone osobiście?

W praktyce wiele dokumentów może zostać przekazanych do kancelarii wcześniej, jeszcze przed wyznaczeniem terminu podpisania aktu notarialnego.

Pozwala to na:

- wcześniejsze przygotowanie projektu aktu,

- weryfikację stanu prawnego nieruchomości,

- ustalenie, czy konieczne będą dodatkowe zaświadczenia,

- sprawniejsze przeprowadzenie całej czynności.

Czy lista dokumentów zawsze jest taka sama?

Nie.

Zakres dokumentów może różnić się w zależności od:

- rodzaju prawa do lokalu,

- sposobu jego nabycia,

- istnienia hipoteki,

- pozostawania właściciela w związku małżeńskim, obywatelstwa małżonka i obowiązującego ustroju majątkowego

- istnienia współwłasności,

- szczególnych okoliczności dotyczących nieruchomości.

Z tego względu lista dokumentów jest każdorazowo ustalana indywidualnie.

Najczęściej zadawane pytania

Czy numer księgi wieczystej wystarczy do przygotowania aktu?

Nie zawsze. Numer księgi wieczystej jest bardzo ważny, jednak w większości przypadków konieczne jest również przedstawienie dokumentów potwierdzających sposób nabycia nieruchomości oraz innych dokumentów wymaganych w konkretnej sprawie.

Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa charakterystyki energetycznej?

Brak świadectwa nie powoduje nieważności umowy sprzedaży, jednak przepisy przewidują obowiązek przekazania tego dokumentu nabywcy.

Czy przy sprzedaży mieszkania z kredytem potrzebna jest zgoda banku?

Co do zasady konieczne jest uzyskanie dokumentów z banku dotyczących wysokości zadłużenia oraz warunków wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu. Sama sprzedaż nie wymaga odrębnej zgody banku, chyba że wynika to z warunków konkretnej umowy kredytowej.

Czy wszystkie dokumenty muszą być oryginałami?

W zależności od rodzaju dokumentu mogą być wymagane oryginały albo odpowiednie wypisy lub odpisy.

Czy można wcześniej przesłać dokumenty do kancelarii?

Tak. W praktyce wcześniejsze przekazanie dokumentów pozwala na sprawniejsze przygotowanie czynności notarialnej.

Powiązane artykuły

- Jak wygląda sprzedaż mieszkania u notariusza – krok po kroku

- Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

- Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

- Poświadczenie dziedziczenia u notariusza – kiedy jest możliwe?

Informacja

Powyższy artykuł ma charakter ogólnych informacji dotyczących zasad dokonywania czynności notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Zakres dokumentów wymaganych do sporządzenia aktu notarialnego jest każdorazowo ustalany indywidualnie i może różnić się w zależności od konkretnego stanu prawnego nieruchomości.

Dane płatnicze

Zadzwoń lub napisz

Godziny otwarcia

Kancelaria Notarialna
Paweł Szofiński Notariusz

Niniejsza strona nie stanowi ani reklamy, w szczególności reklamy osobistej, ani oferty w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Strona ta nie jest także wyjaśnieniem dotyczącym dokonywanych czynności notarialnych w rozumieniu art. 80 §3 ustawy Prawo o notariacie.

rachunek depozytowy PLN

72 1140 2004 0000 3802 8195 8663

rachunek bankowy

76  1140 2004 0000 3202 7925 9278

pon - pt, godz. 9:00 - 17:00

inne terminy na życzenie (17-20)

ul. Kościeszów 6 lok. UA4

03-188 Warszawa

NIP: 524 274 01 28

REGON: 384507299